Właściciele nieruchomości często nie spodziewają się, ile zmienia moment zajęcia budynku przez komornika. Część osób zaczyna zastanawiać się, jak traktować nieruchomość objętą zajęciem i które działania prawne można bezpiecznie podejmować. Jak przepisy traktują takie czynności jak wynajem nieruchomości lub jej darowizna w trakcie egzekucji komorniczej?
Czy można rozporządzać zajętą nieruchomością?
Samo zajęcie nie odbiera właścicielowi prawa do rozporządzania nieruchomością, ale wprowadza ograniczenia, które sprawiają, że wiele czynności ma skutek wyłącznie między stronami nowych umów. Przepisy jasno wskazują, że czynności dokonane po zajęciu nie wywołują skutku wobec wierzyciela czy też organu egzekucyjnego, niezależnie od tego, czy chodzi o sprzedaż, zamianę, ustanowienie służebności albo użytkowania. W postępowaniach prowadzonych przez komornika sądowego często widać, że właściciele próbują ratować sytuację już w trakcie toczącego się postępowania, lecz wszystkie działania dotyczące windykacji długów opierają się na stanie prawnym nieruchomości z dnia zajęcia. Oznacza to, że egzekucja przebiega dalej według ustalonego harmonogramu, a wszelkie późniejsze decyzje właściciela nie modyfikują zakresu uprawnień wierzyciela.
Co się dzieje z umową najmu po egzekucji komorniczej nieruchomości?
Najem zawarty po zajęciu nie chroni lokatora. Taka umowa nie wiąże komornika i nie wpływa na bieg egzekucji. Gdy dochodzi do sprzedaży w drodze przetargu, nowy właściciel nie ma obowiązku kontynuowania najmu. Może wypowiedzieć go od razu, nawet jeśli umowa była podpisana na określony czas. Jest to częsty problem w dużych miastach jak Wrocław, gdzie mieszkania są wykorzystywane pod wynajem długoterminowy, a lokatorzy dowiadują się o postępowaniu dopiero na etapie przygotowań do sprzedaży. Niektórzy najemcy dostają zawiadomienie o licytacji, dopiero gdy egzekucja się już zakończyła, bo sami właściciele nie informują ich o swoich problemach finansowych. Należy pamiętać, że lokator nie może powoływać się na dobrą wiarę, jeśli umowa została podpisana już po zajęciu lokalu. Nie zmienia to również harmonogramu licytacji. Komornik prowadzi ją tak samo, jakby najmu nie było.
Inaczej traktuje się umowy najmu, które zostały zawarte przed zajęciem. Co do zasady one pozostają ważne, a ich skutki wiążą również nabywcę nieruchomości z licytacji komorniczej. Nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego, dlatego nie może wypowiedzieć najmu tylko z tego powodu, że nieruchomość została sprzedana w toku egzekucji. Ograniczeniem jest tu jedynie treść samej umowy oraz przepisy dotyczące wypowiadania najmu, określone w Kodeksie cywilnym lub Ustawie o ochronie praw lokatorów.
Jak wygląda darowizna nieruchomości zajętej przez komornika?
Darowizna podpisana po zajęciu nieruchomości nie wpływa na to, jak przebiega egzekucja. Osoba obdarowana staje się właścicielem, ale przejmuje nieruchomość już z toczącym się postępowaniem. Komornik prowadzi sprawę dalej, a późniejsze wpisy w księdze wieczystej nie zmieniają pozycji wierzyciela. Przekazanie własności nie daje więc obdarowanemu żadnej ochrony, nieruchomość i tak może trafić na licytację komorniczą. Gdy do przekazania darowizny dojdzie tuż przed egzekucją, wierzyciel może próbować wykazać, że miała ona na celu utrudnić odzyskanie długu, co zdarza się dość często w takich sprawach. Obdarowany powinien liczyć się z tym, że poniesie koszty i formalności związane z otrzymaniem nieruchomości, nawet jeśli później zostanie ona sprzedana w wyniku egzekucji komorniczej.
Zawarcie umowy najmu albo darowizny po zajęciu nieruchomości jest możliwe, ale nie wpływa na przebieg egzekucji komorniczej. Komornik działa dalej, a nabywca z licytacji nie ma obowiązku respektować nowych umów. Czasem sama egzekucja to tylko jeden z wielu wątków, które pojawiają się wokół nieruchomości. Jeśli sytuacja zaczyna się komplikować, dobrym rozwiązaniem wydaje się sprawdzenie, jakie możliwości naprawdę ma każda ze stron.
