Zajęcie nieruchomości przez komornika oraz jej ewentualna sprzedaż to elementy postępowania egzekucyjnego, które regulowane są przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. W praktyce kwestie te budzą wiele pytań, zarówno po stronie dłużników, jak i osób zainteresowanych nabyciem takiej nieruchomości. Chcesz dowiedzieć się więcej? Czytaj dalej!
Co to znaczy, że nieruchomość została zajęta przez komornika?
Zajęcie komornicze nieruchomości to jedna z form egzekucji prowadzonej przez komornika sądowego na podstawie tytułu wykonawczego (najczęściej prawomocnego wyroku sądu). Komornik dokonuje zajęcia w celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela, może to dotyczyć mieszkań, domów, działek, lokali użytkowych i innych nieruchomości. Podstawą prawną jest Kodeks postępowania cywilnego (k.p.c.), art. 921–1046.
Czy można sprzedać nieruchomość zajętą przez komornika?
Tak, ale z dużymi ograniczeniami. Zajęcie nieruchomości nie oznacza utraty własności, właściciel nadal może nią rozporządzać, w tym także sprzedać. Sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika nie wstrzymuje jednak egzekucji, nowy właściciel nabywa ją z „obciążeniem”, a komornik kontynuuje postępowanie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nabywca ureguluje zobowiązanie wobec wierzyciela – wtedy może on żądać umorzenia egzekucji. Sprzedaż nieruchomości przed licytacją komorniczą jest możliwa, ale wymaga szybkiego działania. Jeśli właściciel znajdzie kupca, który sfinansuje spłatę całego zadłużenia wraz z kosztami egzekucyjnymi, komornik może umorzyć postępowanie na wniosek wierzyciela lub z urzędu (art. 825 pkt 1 k.p.c.).
Do momentu przysądzenia własności przez sąd właściciel, czyli dłużnik, formalnie zachowuje prawo do rozporządzania nieruchomością, również poprzez jej sprzedaż. Ogromne znaczenie ma czas. Im wcześniej nastąpi spłata długu, tym większa szansa na uniknięcie licytacji. Po ogłoszeniu jej terminu i rozpoczęciu opisu i oszacowania sprzedaż staje się znacznie trudniejsza i ryzykowna, zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Co istotne, sama sprzedaż nie przerywa egzekucji, o ile nie nastąpi jednoczesna spłata zobowiązania. W praktyce często zawiera się warunkowe umowy sprzedaży, uzależnione od wcześniejszego umorzenia egzekucji. Takie transakcje wymagają dokładnej analizy stanu prawnego nieruchomości.
Jak wygląda sprzedaż nieruchomości przez komornika na drodze licytacji?
Najczęściej sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika odbywa się w drodze licytacji publicznej, która przebiega w kilku etapach. Pierwszym z nich jest opis i oszacowanie nieruchomości. Biegły sądowy sporządza operat szacunkowy, który określa wartość rynkową lokalu, a komornik ogłasza termin licytacji. Ogłoszenie zawiera m.in. datę i miejsce aukcji, cenę wywoławczą (która przy pierwszej licytacji wynosi 75% wartości oszacowania) oraz podstawowe dane o nieruchomości, takie jak powierzchnia, przeznaczenie czy stan prawny. Kolejnym etapem jest sama licytacja. Odbywa się ona jawnie, najczęściej w sądzie, chociaż od 2021 roku coraz częściej również online, za pośrednictwem systemu e-licytacje. Aby przystąpić do licytacji, uczestnik musi wpłacić wadium w wysokości 10% wartości oszacowania. Wygrywa osoba, która złoży najwyższą ofertę. Po zapłaceniu całej ceny nabywca otrzymuje postanowienie sądu o przysądzeniu własności, co stanowi podstawę do ujawnienia go jako nowego właściciela w księdze wieczystej.
Sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika jest możliwa, ale podlega ścisłym zasadom. Może nastąpić przed licytacją, jeśli spłacone zostanie całe zadłużenie, lub w ramach egzekucji komorniczej.
