Operat szacunkowy odgrywa ważną rolę w postępowaniach dotyczących nieruchomości, zwłaszcza gdy dochodzi do czynności egzekucyjnych. To dokument wymagający rzetelności i znajomości przepisów, ponieważ od jego treści zależy wiele decyzji prawnych i finansowych. Wyjaśniamy, kiedy komornik potrzebuje operatu szacunkowego nieruchomości.
Co to jest operat szacunkowy nieruchomości?
Operat szacunkowy nieruchomości to pisemna opinia eksperta, czyli rzeczoznawcy majątkowego, sporządzana na wniosek wierzyciela, w której określa się wartość konkretnego obiektu na dzień wyceny. W dokumencie opisuje się cechy gruntu lub budynku, np. stan konstrukcji, przeznaczenie, położenie, dostępność mediów i okoliczną zabudowę, a także zapisuje się dane techniczne, np. kubaturę, liczbę kondygnacji, powierzchnię działki. Na tej podstawie ekspert dobiera właściwą metodę wyceny i ustala kwotę wartości rynkowej. Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, operat ma określone ramy formalne, a jego ważność ograniczona jest czasem, zazwyczaj do 12 miesięcy. Dokument ten pełni rolę dowodową i pozwala na ustalenie wartości, która staje się punktem odniesienia przy sprzedaży majątku.
Jeśli stan techniczny nieruchomości budzi wątpliwości, np. widoczne są uszkodzenia konstrukcji, pęknięcia, zawilgocenia, zniszczone instalacje albo inne objawy zużycia, komornik lub sąd może powołać biegłego rzeczoznawcę budowlanego. Taka osoba ma uprawnienia i wiedzę inżynierską, by określić, czy budynek nadaje się do użytkowania, jakie ma wady i jak one wpływają na trwałość i wartość obiektu.
Kiedy wykonuje się operat?
Gdy komornik musi wszcząć egzekucję z nieruchomości i przejść do fazy opisu i oszacowania zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, wówczas powstaje operat szacunkowy. To jeden z etapów w procesie windykacji długów, który pozwala ustalić realną wartość majątku dłużnika przed sprzedażą. Zanim nastąpi wystawienie obiektu na licytację, organ egzekucyjny dokonuje zajęcia, przeprowadza oględziny i powołuje biegłego, który sporządza takie dokument. Jeśli wierzyciel lub dłużnik złoży wniosek o ponowną wycenę albo zakwestionuje pierwotne ustalenia, możliwe jest sporządzenie kolejnego opracowania. Organ prowadzący egzekucję ma obowiązek poinformować uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania co najmniej 14 dni przed jego zakończeniem, aby umożliwić zgłoszenie uwag.
Warto wiedzieć, że ustawodawca uwzględnił także postęp technologiczny i zmodyfikował wytyczne, aby ułatwić sporządzanie operatów. Nowelizacja rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 1 grudnia 2023 r. dotycząca zasad opisu i oszacowania nieruchomości wprowadziła przepis, który pozwala komornikowi lub biegłemu korzystać z urządzeń technicznych podczas oględzin nieruchomości. Oznacza to, że jeśli wejście na teren posesji jest utrudnione, można użyć sprzętu, np. drona lub kamery. Takie rozwiązanie ma zapewnić dokładne określenie stanu nieruchomości oraz umożliwić późniejsze odtworzenie zebranych materiałów.
Kto płaci za operat szacunkowy?
Koszty sporządzenia operatu szacunkowego pokrywa co do zasady dłużnik, ponieważ wchodzą one w skład kosztów egzekucyjnych. Wynika to z art. 770 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym dłużnik zwraca wierzycielowi wydatki poniesione w toku egzekucji. Komornik może jednak żądać od wierzyciela zaliczki na wydatki, jeśli to on zainicjował postępowanie, co przewiduje art. 39 ustawy o komornikach sądowych. W przypadku wniosku o ponowne oszacowanie sąd może zobowiązać stronę składającą taki wniosek do pokrycia kosztów nowego operatu. Uczestnicy postępowania mają prawo wglądu do akt sprawy, w tym do operatu, na podstawie art. 9 KPC. Jeżeli operat zawiera błędy lub narusza przepisy, odpowiedzialność może ponosić rzeczoznawca majątkowy albo komornik, zgodnie z zasadami odpowiedzialności zawodowej i cywilnej. Wysokość kosztu operatu zależy od rodzaju i wartości nieruchomości oraz nakładu pracy biegłego.
Jeśli jesteś dłużnikiem i posiadasz nieruchomości, musisz liczyć się z tym, że ich wartość zostanie dokładnie oszacowana przed dalszymi działaniami egzekucyjnymi. Operat szacunkowy stanowi podstawę do ustalenia ceny wywoławczej podczas licytacji i ma znaczenie dowodowe w toku postępowania. To dokument, który porządkuje kwestie majątkowe i umożliwia przejrzyste rozliczenie między stronami.
