Niektórzy inwestorzy zastanawiają się, czy zakup mieszkania podczas licytacji komorniczej jest krokiem, na który warto się zdecydować. Co należy wiedzieć na temat tego typu aukcji? Jak wygląda sam proces zakupu lokalu? Odpowiedź znajdziesz w poniższym artykule.
Jak wygląda zakup mieszkania z licytacji komorniczej?
Sprzedaż mieszkania w toku egzekucji komorniczej odbywa się w formie przetargu. Nad procesem tym czuwa sąd i komornik. Organ egzekucyjny umieszcza obwieszczenie o licytacji na oficjalnej stronie Krajowej Rady Komorniczej, na tablicy w budynku sądu rejonowego, a także w Biuletynie Informacji Publicznej. Zawiera ono informacje na temat lokalu, terminu aukcji i warunków udziału. Przed organizacją licytacji mieszkania zostaje też sporządzony opis i oszacowanie, ponieważ na podstawie wyceny biegłego ustala się cenę wywoławczą oraz podstawowe informacje o stanie nieruchomości. Osoba zainteresowana zakupem lokalu musi wpłacić wadium w wysokości 1/10 sumy oszacowania w terminie wskazanym w ogłoszeniu.
Podczas przetargu uczestnicy składają kolejne propozycje cenowe aż do wyboru najwyższej oferty. Po zakończeniu aukcji sąd udziela zwycięzcy przybicia, a następnie wzywa go do wpłaty reszty należności w ustawowym czasie 2 tygodni od doręczenia pisma. Należy mieć na uwadze, że osoba, która wygrała licytację komorniczą, nie kupuje nieruchomości od samego właściciela, tylko nabywa ją w trybie sądowym, według reguł Kodeksu postępowania cywilnego. Własność przechodzi na zwycięzcę aukcji dopiero po wydaniu prawomocnego postanowienia o przysądzeniu, które stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.
Jakie są zalety zakupu mieszkania z licytacji komorniczej?
Zakup mieszkania na licytacji komorniczej daje możliwość nabycia nieruchomości znacznie poniżej średnich cen rynkowych. Dla wielu osób jest to główny powodem zainteresowania takimi aukcjami. Cena wywoławcza za nieruchomość może być bowiem nawet o kilkadziesiąt procent niższa niż oferty z rynku wtórnego. Z reguły w pierwszym terminie wynosi ona trzy czwarte sumy oszacowania, a w drugim spada do dwóch trzecich wartości. Przy odrobinie szczęścia oraz niskiej konkurencji nabywca ma szansę zyskać realną oszczędność lub potencjalnie wyższą stopę zwrotu w przypadku późniejszej odsprzedaży albo wynajmu.
Zaletą zakupu mieszkania z licytacji komorniczej podczas windykacji długów jest przejrzystość i formalne uregulowanie całego procesu. Tego typu aukcje prowadzone są przez komornika pod nadzorem sądu, co zmniejsza ryzyko niejasności w umowach czy też negocjacji z poprzednim właścicielem. Plusem dla kupującego często bywa też fakt, że własność przechodzi na zwycięzcę przetargu na podstawie prawomocnego postanowienia sądu o przysądzeniu własności. Z chwilą uprawomocnienia wyroku wygasa również wiele praw i roszczeń obciążających nieruchomość, choć należy pamiętać o wyjątkach wskazanych w przepisach.
Trudności podczas zakupu mieszkania z licytacji komorniczej
Czasami zdarza się, że przedmiotem licytacji jest udział w nieruchomości, a nie całe mieszkanie, co zwykle zmienia sens inwestycji i późniejsze korzystanie. Osoba, która chce nabyć lokal, musi upewnić się, czy nie jest on obciążony służebnością lub prawem dożywocia, które spełniają warunki z art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego. Licytacje komornicze często dotyczą mieszkań zajętych przez dotychczasowych lokatorów lub dłużnika. W takiej sytuacji wymuszenie ich wyprowadzenia może być czasochłonne i wiązać się z dodatkowymi kosztami oraz formalnościami. Nie zawsze potencjalny nabywca ma też możliwość swobodnego obejrzenia nieruchomości, a oględziny bywają organizowane w określonym terminie i trybie opisanym w obwieszczeniu. Pojawia się także ryzyko niedoszacowania kosztów remontu, gdy stan techniczny mieszkania okazuje się gorszy, niż wynika to z opisu. Często nabywcy ma też krótki termin na uregulowanie pełnej kwoty zakupu, co może stanowić problem przy kredycie hipotecznym.
Zakup mieszkania z licytacji komorniczej jest ściśle sformalizowany i w wielu przypadkach stwarza szansę nabycia lokalu w znacznie niższej cenie. Nabywca musi się jednak liczyć z ewentualnymi ograniczeniami, które mogą wynikać z przepisów.
