Zgodnie z obowiązującymi przepisami osoba zadłużona powinna współpracować z komornikiem, aby umożliwić mu zaspokojenie roszczeń wierzyciela. Czy jednak dłużnik musi wyrazić zgodę na oględziny należącej do niego nieruchomości? Jakie mogą być konsekwencję utrudniania czynności egzekucyjnych? Odpowiedź znajdziesz w tym artykule.
Podstawa prawna do oględzin nieruchomości przez komornika
Podstawą prawną do przeprowadzenia oględzin nieruchomości przez komornika jest Kodeks postępowania cywilnego, a dokładnie przepisy zawarte w rozdziale dotyczącym egzekucji z nieruchomości. Zgodnie z art. 942 k.p.c., jeżeli dłużnik nie spłaci należności w terminie, a wierzyciel złoży odpowiedni wniosek, organ egzekucyjny może przystąpić do czynności związanych z opisem i oszacowaniem wartości mieszkania lub domu. W ramach tych działań komornik ma prawo wejść na teren nieruchomości, dokonać jej oględzin i sporządzić dokumentację. Art. 945 §1-4 k.p.c. wskazuje, że o terminie tych czynności musi zostać zawiadomiony zarówno dłużnik, jak i inne osoby mogące mieć prawa do nieruchomości. Dodatkowo art. 814 k.p.c. daje komornikowi prawo do otwarcia lokalu, przeszukania pomieszczeń i rzeczy, jeśli jest to potrzebne do skutecznego przeprowadzenia egzekucji.
Szczegółowe zasady sporządzania opisu i operatu szacunkowego nieruchomości reguluje także rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Określa ono, że protokół oględzin powinien zawierać opis rodzaju nieruchomości, jej lokalizację, granice, powierzchnię i sposób użytkowania. W dokumencie tym muszą się też znaleźć informacje o stanie prawnym, m.in. dane właściciela, ewentualne obciążenia hipoteczne, prawa osób trzecich i przeznaczenie terenu według miejscowego planu zagospodarowania. W protokole muszą być także odnotowane wszelkie rozbieżności między stanem faktycznym a dokumentacją, np. różnice w danych z księgi wieczystej czy ewidencji gruntów. Do dokumentu dołączany jest operat szacunkowy nieruchomości sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Określa on jej wartość, która później służy do ustalenia ceny wywoławczej na licytacji.
Co może zrobić komornik, gdy dłużnik nie udostępni nieruchomości?
W pierwszej kolejności komornik wzywa dłużnika, aby umożliwił on dostęp do nieruchomości i wskazuje termin, w którym oględziny zostaną przeprowadzone. Jeśli pismo to nie przyniesie skutku, może on zastosować przymusowe środki, czyli wejść do lokalu w asyście policji. Organ egzekucyjny ma prawo działać również pod nieobecność osoby zadłużonej, jeśli została ona prawidłowo powiadomiona i nie wyraziła chęci współpracy. Gdy oględziny domu lub mieszkania zostaną przeprowadzone pomimo oporu ze strony dłużnika, komornik sporządza protokół opisu i oszacowania. Dokumentuje on w piśmie stan nieruchomości i warunki, w jakich oględziny się odbyły.
Co grozi dłużnikowi, gdy niedostępni on nieruchomości do oględzin?
Utrudnianie oględzin nieruchomości stanowi naruszenie obowiązków dłużnika wynikających z postępowania egzekucyjnego. Jeśli dłużnik mimo otrzymania wezwania nie udostępni nieruchomości organowi egzekucyjnemu, to oględziny prawdopodobnie zostaną przeprowadzone pod jego nieobecność. W takim przypadku wartość domu lub mieszkania wyznaczona przez rzeczoznawcę budowlanego i majątkowego może być mniej korzystna. Sporządzenie rzetelnego operatu szacunkowego nieruchomości często bywa też utrudnione, jeżeli dłużnik nie pozwala wejść do niektórych pomieszczeń lub ukrywa wyposażenie. Za takie działanie osoba borykająca się z zadłużeniem może zostać obciążona kosztami dojazdu, asysty i otwarcia lokalu, co tylko pogorszy jej sytuację finansową. Brak współpracy ze strony dłużnika często opóźnia windykację długów, zwiększając koszty komornicze i narastające odsetki.
Dłużnik ma obowiązek udostępnić komornikowi mieszkanie do oględzin, ponieważ leży to w jego interesie. Utrudnianie czynności egzekucyjnych często prowadzi do wydłużenia całego procesu i zwiększenia kosztów postępowania. Zgodnie z prawem komornik ma też prawo dokonać egzekucji z nieruchomości nawet w przypadku sprzeciwu ze strony osoby zasłużonej.
